Arrendamento
urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário
de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição.
1 - Envolvendo
o contrato uma parte urbana e uma parte rústica, só se considera como urbano o
arrendamento se a parte urbana for de valor superior à rústica.
2 - Para
efeitos do número anterior, atende-se ao valor que resulta da matriz ou, na
falta ou deficiência desta, à renda que os contraentes tiverem atribuído a
cada uma das partes; na falta de discriminação, procede-se à avaliação.
1 - O
arrendamento urbano pode ter como fim a habitação, a actividade comercial ou
industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do
prédio.
2 - Quando
nada se estipule, o arrendatário só pode utilizar o prédio para habitação.
1 - É lícito
ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando
elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.
2 - As
deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas
pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em
contrário.
1 - O
arrendamento urbano rege-se pelo disposto no presente diploma e, no que não
esteja em oposição com este, pelo regime geral da locação civil.
2 -
Exceptuam-se:
a) Os
arrendamentos de prédios do Estado;
b) Os
arrendamentos para habitação não permanente em praias, termas ou outros
lugares de vilegiatura, ou para outros fins especiais transitórios;
c) Os
arrendamentos de casa habitada pelo senhorio, por período correspondente à ausência
temporária deste;
d) Os
subarrendamentos totais feitos por período correspondente à ausência temporária
do arrendatário, nos termos da alínea b) do n° 2 do artigo 64° e com
autorização escrita do senhorio;
e) Os
arrendamentos de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade,
armazenagem, parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, especificados no
contrato, salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos
para habitação ou para o exercício do comércio;
f) Os
arrendamentos sujeitos a legislação especial.
1 - Aos
arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais e aos arrendamentos e
subarrendamentos referidos nas alíneas a) a e) do n° 2 do artigo anterior
aplica-se o regime geral da locação civil, bem como o disposto nos artigos 2°
a 4°, 19° a 21°, 44° a 46°, 74 a 76°e 83°a 85°, 88°e 89° do presente
diploma, com as devidas adaptações.
2 - Aos
arrendamentos referidos na alínea f) do n° 2 do artigo anterior aplica-se,
também, o regime geral da locação civil, bem como o do arrendamento urbano,
na medida em que a sua índole for compatível com o regime destes
arrendamentos.
1 - O contrato
de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito.
2 - Devem ser
reduzidos a escritura pública:
a) Os
arrendamentos sujeitos a registo;
b) Os
arrendamentos para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.
3 - No caso do
n° 1, a inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do
recibo de renda e determina a aplicação do regime de renda condicionada, sem
que daí possa resultar aumento de renda.
4 - No caso da
alínea a) do n° 2, a falta de escritura pública ou de registo não impede que
o contrato se considere validamente celebrado e plenamente eficaz pelo prazo máximo
por que o poderia ser sem a exigência de escritura pública e de registo, desde
que tenha sido observada a forma escrita.
1 - Do
contrato de arrendamento urbano deve constar:
a) A
identidade das partes;
b) A
identificação e localização do arrendado, ou da sua parte;
c) O
quantitativo da renda;
d) A data da
celebração.
2 - O contrato
de arrendamento urbano deve mencionar, também, quando o seu objecto ou o seu
fim o impliquem:
a) A
identificação dos locais de uso privativo do arrendatário, dos de uso comum a
que ele tenha acesso e dos anexos que sejam arrendados com o objecto principal
do contrato;
b) A natureza
do direito do locador, sempre que o contrato seja celebrado com base num direito
temporário ou em poderes de administração de bens alheios;
c) A existência
da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente;
d) O número
de inscrição na matriz predial ou a declaração de o prédio se encontrar
omisso;
e) O regime de
renda;
f) Os
elementos necessários para o cálculo do valor do prédio, quando esse elemento
seja exigido por lei para a fixação da renda;
g) O prazo;
h) A existência
de regulamento da propriedade horizontal, se o houver;
i) Quaisquer
outras cláusulas facultadas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou
por remissão, para regulamento anexo.
3 - Devem ser
anexados ao contrato e assinados pelas partes os regulamentos a que se referem
as alíneas h) e i) do número anterior e um documento onde se descreva o estado
de conservação do local e suas dependências, bem como do prédio,
aplicando-se, na sua falta ou em caso de omissão ou dúvida, o disposto no n°
2 do artigo 1043° do Código Civil.
4 - Salvo o
disposto no artigo seguinte, a falta de algum ou alguns dos elementos referidos
nos nºs 1 e 2 deste preceito não determina a invalidade ou a ineficácia do
contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos
determinantes da forma se mostrem satisfeitos.
1 - Só podem
ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão
para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização,
passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos
de oito anos antes da celebração do contrato.
2 - Quando as
partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença referida no número
anterior pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido
requerida, em conformidade com o direito à utilização do prédio nos termos
legais e com a antecedência mínima requerida por lei.
3 - A mudança
de finalidade no sentido de permitir arrendamentos comerciais deve ser sempre
previamente autorizada pela câmara municipal, seja através de nova licença,
seja por averbamento à anterior.
4 - A existência
da licença de utilização bastante ou, quando isso não seja possível, do
documento comprovativo da mesma ter sido requerida, deve ser referida no próprio
texto do contrato, nos termos do n° 2, da alínea c), do artigo anterior, não
podendo ser celebrada qualquer escritura pública de arrendamento sem essa menção.
5 - A inobservância
do disposto nos n°s 1 a 3, por causa imputável ao senhorio, determina a sujeição
do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, observados os limites
legais, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe
seja imputável.
6 - Na situação
prevista no número anterior, o arrendatário pode resolver o contrato, com
direito a indemnização nos termos gerais, ou requerer a notificação do
senhorio para a realização das obras necessárias, aplicando-se o regime dos
artigos 14° a 18° e mantendo-se a renda inicialmente fixada, salvo o disposto
no número seguinte.
7 - O
arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação é
nulo, sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação da sanção prevista no n°
5 e do direito do arrendatário à indemnização.
O prazo do
arrendamento urbano é de seis meses, se outro não for determinado por lei,
convencionado pela parte ou estabelecido pelos usos.
1 - Nos prédios
urbanos, e para efeitos do presente diploma, podem ter lugar obras de conservação
ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação.
2 - São obras
de conservação ordinária:
a) A reparação
e limpeza geral do prédio e suas dependências;
b) As obras
impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável,
e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da
concessão da licença de utilização;
c) Em geral,
as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do
contrato e existentes à data da sua celebração.
3 - São obras
de conservação extraordinária as ocasionadas por defeito de construção do
prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo
imputadas acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio,
ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido
desse mesmo ano.
4 - São obras
de beneficiação todas as que não estejam abrangidas nos dois números
anteriores.
As obras de
conservação ordinária estão a cargo do senhorio, sem prejuízo do disposto
no artigo 1043° do Código Civil e no artigo 4° do presente diploma.
1 - As obras
de conservação extraordinária e de beneficiação ficam a cargo do senhorio
quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja
ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das
partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar.
2 - A realização
das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas
regulada no artigo 38.°.
3 - Ficam
ressalvados todos os direitos que o senhorio e o arrendatário tenham perante
terceiros.
1 - Quando o
senhorio, depois de notificado pela câmara municipal competente, não iniciar
as obras de conservação ordinária que legalmente lhe caibam dentro do prazo
fixado na notificação, tem o arrendatário o direito de depositar, nos termos
do artigo 23°, à ordem do senhorio, a parte da renda correspondente à
actualização referida no artigo 32°.
2 - O depósito
só pode ser levantado pelo senhorio mediante a apresentação de documento no
qual conste uma declaração municipal que confirme a conclusão das obras.
3 - Quando,
nos termos dos artigos 15º ou 16º, as obras em falta sejam realizadas pela câmara
municipal ou pelo próprio inquilino, o depósito reverte, por conta das
despesas, a favor de quem as haja efectuado.
4 - Os depósitos
e os levantamentos referidos neste artigo estão isentos do imposto do selo.
1 - Quando o
senhorio não executar as obras de conservação ou de beneficiação que lhe
caibam no prazo fixado pela câmara municipal, pode esta deliberar, por sua
iniciativa ou a requerimento do arrendatário, precedendo vistoria, ocupar o prédio
de harmonia com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, para o efeito de
mandar proceder à sua execução imediata.
2 - O início
das obras deve, no entanto, ser precedido da elaboração de um orçamento do
respectivo custo, a comunicar ao senhorio, por escrito, e que representa o valor
máximo pelo qual este é responsável.
3 - O
pagamento das obras executadas pela câmara municipal nos termos do número
anterior deve ser feito em prestações mensais até ao valor de 70% da renda,
durante o tempo necessário ao reembolso integral das despesas efectuadas e
respectivos juros.
1 - O arrendatário,
quando a câmara municipal não inicie as obras a que se refere o artigo 15°, n°
1, no prazo de 120 dias a contar da recepção do requerimento por ele
formulado, pode proceder à sua execução.
2 - No caso
previsto no número anterior, o arrendatário deve obter previamente, junto da câmara
municipal, um orçamento do respectivo custo, a comunicar ao senhorio, por
escrito, e que representa o valor máximo pelo qual este é o responsável.
3 - Havendo
pluralidade de arrendatários, o disposto nos números anteriores, relativamente
às partes comuns, depende do assentimento de, pelo menos, metade deles, ficando
os restantes vinculados.
4 - O presente
artigo não prejudica o disposto no artigo 1036° do Código Civil.
1 - Na falta
de pagamento voluntário das despesas implicadas pela execução administrativa
referida no artigo 15°, a câmara municipal que a haja realizado deve proceder
à respectiva cobrança coerciva.
2 - Para
efeitos do disposto no número anterior, tem força de título executivo a
certidão passada pelos serviços municipais donde conste o quantitativo global
das despesas em dívida.
3 - Enquanto
se mantiver o arrendamento, apenas respondem pela dívida exequenda e
respectivos juros as rendas vencidas desde a notificação prevista no nº 1 do
artigo 14°e, até integral reembolso, as rendas vincendas.
Na falta de
pagamento voluntário, o arrendatário pode deduzir na renda, até 70% do seu
montante, as despesas efectuadas por conta das obras referidas no artigo 16°,
acrescidas dos respectivos juros, durante o tempo necessário ao seu reembolso
integral.
1 - O
quantitativo da renda deve ser fixado em escudos.
2 - Sem prejuízo
da validade do contrato, é nula a cláusula pela qual se convencione o
pagamento em moeda específica ou em moeda estrangeira.
3 - O
quantitativo da renda fixada em moeda estrangeira corresponde ao seu equivalente
em escudos segundo o câmbio do dia e do lugar de celebração do contrato.
Na falta de
convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência com os
meses do calendário grego, a primeira vencer-se á no momento da celebração
do contrato e cada uma das restantes no primeiro dia útil do mês imediatamente
anterior àquele a que diga respeito.
1 - Não é
permitido às partes estipularem antecipação de renda superior à
correspondente a um mês, nem por tempo superior a um mês, relativamente ao início
do período a que respeita, ficando reduzida a esses limites sempre que os
exceda.
2 - O mês
computa-se pelo calendário gregoriano, quando as rendas estejam em correspondência
com os meses do mesmo calendário, calculando-se, nas restantes hipóteses, em
30 dias.
1 - O arrendatário
pode depositar a renda, quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito
e ainda quando lhe seja permitido fazer cessar a mora ou fazer caducar o direito
à resolução do contrato, por falta de pagamento de renda, nos termos,
respectivamente, dos artigos 1041°, n° 2, e 1048° do Código Civil.
2 - O arrendatário
pode ainda depositar a renda quando esteja pendente acção de despejo.
1 - O depósito
é feito na Caixa Geral de Depósitos, perante um documento em dois exemplares,
assinado pelo arrendatário ou por outrem, em seu nome, e do qual constem:
a) A
identidade do senhorio e do arrendatário;
b) A
identificação e localização do prédio, ou parte de prédio, arrendado;
c) O
quantitativo da renda;
d) O período
de tempo a que ela diz respeito;
e) O motivo
por que se pede o depósito.
2 - Um dos
exemplares do documento referido no número anterior fica em poder da Caixa
Geral de Depósitos, cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter
sido efectuado o depósito.
3 - O depósito
fica à ordem do tribunal da situação do prédio ou, quando efectuado na pendência
da acção de despejo, do respectivo tribunal.
1 - A notificação,
ao senhorio, do depósito da renda é facultativa.
2 - A junção
do duplicado ou duplicados das guias de depósito à contestação da acção de
despejo baseada na falta de pagamento de renda produz os efeitos da notificação.
1 - Enquanto
subsistir a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendas
posteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de notificação
dos depósitos sucessivos.
2 - Os depósitos
posteriores são considerados dependência e consequência do depósito inicial,
valendo quanto a eles o que for decidido em relação a este.
3 - Se o
processo tiver subido em recurso, os documentos relativos ao depósito de rendas
que entretanto se vençam podem ser apresentados na 1ª instância, ainda que não
tenha ficado traslado.
1 - A impugnação
do depósito deve ocorrer no prazo de 14 dias contados da notificação,
seguindo-se, depois, o disposto na lei de processo sobre a impugnação da
consignação em depósito.
2 - Quando o
senhorio pretenda resolver o contrato por não pagamento de renda, a impugnação
deve, no entanto, ser efectuada em acção de despejo a intentar no prazo de 14
dias contados da notificação do depósito ou, estando a acção já pendente,
na resposta à contestação ou em articulado específico, apresentado no prazo
de sete dias contados da notificação em causa, sempre que esta ocorra depois
da contestação.
3 - O processo
de depósito é apensado ao da acção de despejo, em cujo despacho saneador se
deve conhecer da subsistência do depósito e dos seus efeitos, salvo se a decisão
depender da prova ainda não produzida.
1 - O senhorio
pode levantar o depósito mediante escrito em que declare que não o impugnou
nem pretende impugnar.
2 - O escrito
referido no número anterior é assinado pelo senhorio ou pelo seu
representante, devendo a assinatura ser reconhecida por notário, quando não se
apresente o bilhete de identidade respectivo.
1 - O depósito
impugnado pelo senhorio e o depósito realizado condicionalmente pelo arrendatário,
nos termos do artigo 1042°, n° 2, do Código Civil, só podem ser levantados
após decisão judicial e de harmonia com ela.
2 - O depósito
condicional de rendas e da indemnização legal pode ser levantado na sua
totalidade pelo senhorio, à custa do arrendatário, caso se prove a falta de
pagamento de rendas, subsistindo o arrendamento.
3 - Quando não
seja feita a prova preferida no número anterior o senhorio apenas tem direito
às rendas, podendo o arrendatário levantar o restante à custa daquele.
Quando a
declaração referida no artigo 27° seja falsa, a impugnação fica sem efeito
e o declarante incorre em multa equivalente ao dobro da quantia depositada, sem
prejuízo da responsabilidade penal correspondente ao crime de falsas declarações.
A actualização
de rendas é permitida nos casos previstos na lei e pela forma nela regulada.
1 - As rendas
reguladas neste diploma são actualizáveis nos casos seguintes:
a) Anualmente,
em função de coeficientes aprovados pelo Governo, nos termos do artigo 32.°,
ou por convenção das partes, nos casos previstos pela lei;
b) Noutras
ocasiões, em função de obras de conservação extraordinária ou beneficiação
realizadas pelo senhorio, nos termos dos artigos 38° e seguintes, salvo quando
possam ser exigidas a terceiros.
2 - Fica
ressalvado, na medida da sua especificidade, o disposto para os arrendamentos de
renda apoiada.
1 - Os
coeficientes de actualização de rendas dos diversos tipos de arrendamento são
aprovados anualmente por portaria conjunta dos Ministros das Finanças, da Indústria
e Energia, das Obras Públicas, Transportes e Comunicações e do Comércio e
Turismo.
2 - Os
coeficientes aprovados podem ser iguais ou diferentes para cada tipo de
arrendamento ou regime de renda, devendo ser fixados entre três quartos e a
totalidade da variação do índice de preços do consumidor, sem habitação, o
correspondente aos últimos 12 meses para os quais existam valores disponíveis
à data de 31 de Agosto, determinados pelo Instituto Nacional de Estatística.
3 - A portaria
referida no n° 1 do presente artigo deve ser publicada no mês de Outubro do
ano anterior a que respeita, ouvido o Conselho Permanente de Concertação
Social, que deve pronunciar-se no prazo máximo de 30 dias depois de consultado.
1 - O senhorio
interessado na actualização anual da renda deve comunicar por escrito ao
arrendatário, com a antecedência mínima de 30 dias, o novo montante e o
coeficiente e demais factores relevantes utilizados no seu cálculo.
2 - A nova
renda considera-se aceite quando o arrendatário não discorde nos termos do
artigo 35º e no prazo nele fixado.
3 - O arrendatário
que não concorde com a nova renda pode ainda denunciar o contrato, contanto que
o faça até 15 dias antes de findar o primeiro mês de vigência da nova renda,
mês esse pelo qual apenas deve pagar a renda antiga.
1 - A primeira
actualização pode ser exigida um ano após a data do início da vigência do
contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior.
2 - A não
actualização das rendas não pode dar lugar a posterior recuperação dos
aumentos de renda não feitos, mas os coeficientes respectivos podem ser
aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de dois anos
sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.
1 - O arrendatário
pode recusar a nova renda indicada nos termos do artigo 33°, n°1, com base em
erro nos factos relevantes ou na aplicação da lei.
2 - A recusa,
acompanhada da respectiva fundamentação, deve ser comunicada ao senhorio por
escrito, no prazo de 15 dias contados da recepção da comunicação de aumento,
e da qual conste o montante que o arrendatário considera correcto.
3 - O senhorio
pode rejeitar o montante indicado pelo arrendatário por comunicação escrita a
este dirigida e enviada no prazo de 15 dias contados da recepção da comunicação
de recusa.
4 - O silêncio
do senhorio ou o não acatamento por ele das formalidades referidas no número
anterior valem como aceitação da indicação do arrendatário.
1 - Quando o
senhorio rejeite o montante indicado, nos termos do artigo 35°, n° 3, o
arrendatário pode, nos 15 dias subsequentes à recepção da comunicação de
rejeição, requerer a fixação definitiva do aumento devido a uma comissão
especial, cuja composição e forma de funcionamento são definidas por portaria
conjunta dos Ministros das Finanças, da Justiça e das Obras Públicas,
Transportes e Comunicações.
2 - À comissão
referida no número anterior aplica-se o regime previsto na legislação
processual civil para o tribunal arbitral necessário.
3 - A renda
anterior mantém-se até à decisão final, sem prejuízo do disposto no artigo
seguinte.
1 - Nos meses
imediatamente subsequentes à decisão final, deve proceder-se aos eventuais
acertos relativos às rendas vencidas, acrescidas de 1,5% do valor global desses
acertos por cada mês completo entretanto decorrido.
2 - O
pagamento dos acertos e respectivos acréscimos, referidos no número anterior,
faz-se em prestações mensais, cujo montante não deve exceder metade da renda
mensal actualizada.
1 - O senhorio
compelido administrativamente a realizar obras de conservação extraordinária
ou de beneficiação do prédio pode exigir do arrendatário um aumento de renda
correspondente, por mês, a um duodécimo do produto resultante da aplicação
da taxa referida no artigo 79º ao custo total das obras.
2 - A
actualização referida no número anterior é exigível no mês subsequente ao
da conclusão das obras e incorpora-se na renda para todos os efeitos,
designadamente o do cálculo das actualizações anuais previstas nos artigos 32º
e seguintes.
3 - O disposto
neste preceito não prejudica a possibilidade do acordo referido no artigo
seguinte.
1 - Quando as
obras sejam realizadas por acordo das partes, pode ser livremente pactuado um
aumento de renda compensatório.
2 - A renda
acordada e uma referência às obras realizadas, com indicação do seu custo,
devem constar de aditamento escrito ao contrato de arrendamento.
As despesas
correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao
pagamento de serviços de interesse comum podem, por acordo entre as partes,
ficar a cargo do arrendatário.
1 - O acordo
referido no artigo anterior deve, sob pena de nulidade:
a) Constar do
texto escrito do contrato ou de um aditamento, também escrito, e assinado pelo
arrendatário;
b) Reportar-se
a edifícios cujas fracções autónomas se encontrem nas condições referidas
no artigo 1415º do Código Civil, devidamente constituídos em propriedade
horizontal;
c)
Especificar, dentro dos limites do artigo 1424º do Código Civil, quais as
despesas a cargo do arrendatário.
2 - A nulidade
do acordo não prejudica a validade das restantes cláusulas do contrato.
1 - A
especificação das despesas e dos encargos deve ser feita directamente ou por
remissão para regulamento anexo ao contrato, nos termos nº 3 do artigo 8°.
2 - A
especificação compreende, designadamente, a natureza dos encargos, a forma de
proceder ao cálculo ou determinação do seu montante, o seu limite máximo e,
quando seja o caso, as fórmulas de revisão ou de actualização.
3 - Para
efeitos do disposto no número anterior, as partes podem fixar uma quantia a
pagar mensalmente, sem prejuízo de eventuais acertos nos precisos termos
definidos no contrato.
4 - O senhorio
deve comunicar ao arrendatário, com uma antecedência razoável, todas as
informações necessárias para determinação e comprovação das despesas a
cargo deste, incluindo deliberações da assembleia de condóminos, leituras de
contadores ou quaisquer outras.
Salvo disposição
contratual em contrário, as obrigações relativas aos encargos e despesas a
cargo do arrendatário vencem-se no final do mês seguinte ao da comunicação
pelo senhorio, devendo ser cumprida simultaneamente com a renda subsequente.
1 - A autorização
para subarrendar o prédio deve ser dada por escrito ou em escritura pública,
consoante a forma exigida para o contrato.
2 - O
subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio,
se ele reconhecer o subarrendatário como tal.
O
subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de
arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o
sublocatário, quando o motivo da extinção lhe seja imputável.
1 - Sendo
total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário,
mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo
arrendamento e passando o subarrendatário a arrendatário directo.
2 - Se o
senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da
extinção do arrendamento, será o subarrendatário havido como arrendatário
directo.
1 - O arrendatário
de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na
compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um
ano.
2 - Sendo dois
ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso
para o alienante.
O direito de
preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de
preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535° do Código
Civil.
Ao direito de
preferência do arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o
disposto nos artigos 416° a 418° e 1410º do Código Civil.
O arrendamento
urbano pode cessar por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade,
por denúncia ou por outras causas determinadas na lei.
O disposto
neste diploma sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento
tem natureza imperativa.
1 - A cessação
do arrendamento opera por interpelação dirigida à outra parte, pela forma
prevista na lei.
2 - Para a
cessação do arrendamento ou para a sua efectivação, o senhorio dispõe
ainda, quando necessário, da acção de despejo.
1 - Quando o
senhorio ou arrendatário pretendam fazer cessar o arrendamento, nos casos em
que a lei o permita, devem interpelar a outra parte com a antecedência
legalmente prescrita.
2 - A
interpelação faz-se pela citação, quando seja exigida acção judicial, ou
extrajudicialmente, por comunicação escrita, nos restantes casos.
3 - Produz,
ainda, os efeitos da interpelação o reconhecimento, pelo arrendatário, do
facto jurídico que conduz à cessação do arrendamento, seja pela aposição
de escritos, seja por documento por ele assinado.
1 - A
interpelação feita pelo senhorio, quando efectuada na forma prevista pela lei,
toma exigível, a partir do momento legalmente fixado, a desocupação do local
e a sua entrega com as reparações que incumbem ao arrendatário.
2 - Com a
interpelação, o senhorio pode exigir ao arrendatário a colocação de
escritos, quando correspondam ao uso da terra.
3 - O arrendatário
deve, em qualquer caso, mostrar o local a quem pretender tomá-lo de
arrendamento, em horário acordado com o senhorio.
4 - Na falta
do acordo referido no número anterior, o arrendatário deve mostrar o local nos
dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19 horas e 30 minutos e aos sábados
e domingos, das 15 às 19 horas, respectivamente.
1 - A acção
de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento,
sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação.
2 - A acção
de despejo é, ainda, o meio processual idóneo para efectivar a cessação do
arrendamento quando o arrendatário não aceite ou não execute o despedimento
resultante de qualquer outra causa.
1 - A acção
de despejo, na sua fase declarativa, segue a tramitação do processo comum com
as alterações constantes do presente diploma.
2 - Juntamente
com o pedido de despejo, o autor pode requerer a condenação do réu no
pagamento de rendas ou de indemnização.
3 - O réu, ao
contestar, pode deduzir em reconvenção o seu direito a benfeitorias ou a uma
indemnização.
1 - A acção
de despejo admite sempre recurso para a relação, independentemente do valor da
causa.
2 - A apelação
interposta de sentença que decrete o despejo tem efeito suspensivo.
1 - Na pendência
da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos
termos gerais.
2 - O senhorio
pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número
anterior, sendo ouvido o arrendatário.
3 - O direito
a pedir o despejo imediato nos termos deste preceito caduca quando o arrendatário,
até ao termo do prazo para a sua resposta, pague ou deposite as rendas em mora,
e disso faça prova, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas
despesas de levantamento do depósito, que serão contadas a final.
1 - O senhorio
pode requerer um mandado para a execução do despejo, quando o arrendatário não
entregue o prédio na data fixada na sentença.
2 - O
requerente deve pôr à disposição do executor os meios necessários para a
remoção, transporte e depósito dos móveis e objectos que sejam encontrados
no local.
3 - Quando
seja necessário arrombar as portas ou vencer qualquer resistência material, o
funcionário encarregado de executar o mandado deve requisitar a intervenção
da força pública e a assistência de qualquer autoridade administrativa, em
cuja presença se efectuará o despejo, lavrando-se auto da ocorrência.
1 - O mandado
de despejo é executado seja quem for o detentor do prédio.
2 - O executor
deve sobrestar, porém, no despejo, quando o detentor não tenha sido ouvido e
convencido na acção e exibir algum dos títulos seguintes:
a) Título de
arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do exequente;
b) Título de
subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do executado, e
documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respectiva
notificação ao senhorio ou de o senhorio ter especialmente autorizado o
subarrendamento ou a cessão, ou de o senhorio ter conhecido o subarrendatário
ou cessionário como tal.
3 - Deve ser
lavrada certidão das ocorrências referidas no número anterior, juntando-se os
documentos exibidos e advertindo-se o detentor do ónus prescrito no número
seguinte com imediato conhecimento ao senhorio ou ao seu representante.
4 - O detentor
deve requerer, no prazo de cinco dias, a confirmação da suspensão do despejo,
sob pena de imediata execução do mandado.
5 - Com o
requerimento referido no número anterior devem ser apresentados os documentos
disponíveis, decidindo o juiz, sumariamente, ouvido o senhorio, se a suspensão
é mantida ou o mandado executado.
1 - O executor
deve ainda sobrestar no despejo quando, tratando se de arrendamento para habitação,
se mostre, por atestado médico, que a diligência põe em risco de vida, por
razões de doença aguda, a pessoa que se encontra no local.
2 - O atestado
referido no número anterior deve indicar de modo fundamentado o prazo durante o
qual se deve sustar o despejo.
3 - Nos casos
referidos no nº 1 tem aplicação o disposto nos n°s 3, 4 e 5 do artigo
anterior.
4 - O senhorio
pode requerer, à sua custa, o exame do doente por dois médicos nomeados pelo
juiz, decidindo este da suspensão, segundo a equidade.
1 - As partes
podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido.
2 - O acordo
referido no número anterior deve ser celebrado por escrito, sempre que não
seja imediatamente executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias
ou quaisquer outras cláusulas acessórias.
1 - O arrendatário
pode resolver o contrato nos termos gerais de direito, com base em incumprimento
pela outra parte.
2 - A resolução
do contrato fundada na falta de cumprimento por parte do arrendatário tem de
ser decretada pelo tribunal.
1 - O senhorio
só pode resolver o contrato se o arrendatário:
a) Não pagar
a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório;
b) Usar ou
consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio
diverso daquele ou daqueles a que se destina;
c) Aplicar o
prédio, reiterada ou habitualmente, a práticas ilícitas, imorais ou
desonestas;
d) Fizer no prédio,
sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua
estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar
actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não
consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código
Civil ou 4° do presente diploma;
e) Der
hospedagem a mais de três pessoas das mencionadas no nº 3 do artigo 76º,
quando não seja esse o fim para que o prédio foi arrendado;
f) Subarrendar
ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição
contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de
forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artigo 1049°
do Código Civil;
g) Cobrar do
subarrendatário renda superior à que é permitida nos termos do artigo 1062°
do Código Civil;
h) Conservar
encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou
exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada
do arrendatário que não se prolongue por mais de dois anos;
i) Conservar o
prédio desabitado por mais de um ano ou, sendo o prédio destinado a habitação,
não tiver nele residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou
alheia;
j) Deixar de
prestar ao proprietário ou ao senhorio os serviços pessoais que determinaram a
ocupação do prédio.
2 - Não tem
aplicação o disposto na alínea i) do número anterior:
a) Em caso de
força maior ou de doença;
b) Se o
arrendatário se ausentar por tempo não superior a dois anos, em cumprimento de
deveres militares, ou no exercício de outras funções públicas ou de serviço
particular por conta de outrem, e bem assim sem dependência de prazo, se a ausência
resultar de comissão de serviço público, civil ou militar por tempo
determinado;
c) Se
permanecerem no prédio o cônjuge ou parentes em linha recta do arrendatário
ou outros familiares dele, desde que, neste último caso, com ele convivessem há
mais de um ano.
1 - A acção
de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do
facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.
2 - O prazo de
caducidade previsto no número anterior, quando se trate de facto continuado ou
duradouro, conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado.
1 - Sem prejuízo
do disposto quanto aos regimes especiais, o arrendamento caduca nos casos
fixados pelo artigo 1051° do Código Civil.
2 - Quando o
contrato de arrendamento para habitação caduque por força da alínea c) do
artigo 1051° do Código Civil, o arrendatário tem direito a um novo
arrendamento nos termos do artigo 90°.
1 - A
caducidade do contrato em consequência de expropriação por utilidade pública
obriga o expropriante a indemnizar o arrendatário, cuja posição é, para o
efeito, considerada como um encargo autónomo.
2 - A
indemnização referida no número anterior é calculada nos termos do Código
das Expropriações, que pode fixar ainda outras prestações ressarcitórias.
1 - O arrendatário
pode impedir a renovação automática do contrato, procedendo à denúncia
regulada no artigo 1055° do Código Civil.
2 - A denúncia
do contrato pelo senhorio só é possível nos casos previstos na lei e pela
forma nela estabelecida.
1 (1) - Sem
prejuízo dos casos previstos no artigo 89.°-A, o senhorio pode denunciar o
contrato para o termo do prazo ou da sua renovação nos casos seguintes:
a) Quando
necessite do prédio para sua habitação, ou dos seus descendentes em 1° grau,
ou para nele construir a sua residência;
b) Quando se
proponha ampliar o prédio ou construir novos edifícios em termos de aumentar o
número de locais arrendáveis.
2 - O disposto
neste artigo não é aplicável às casas de saúde nem aos estabelecimentos de
ensino oficial ou particular.
A denúncia do
senhorio deve ser feita em acção judicial, com a antecedência mínima de seis
meses relativamente ao fim do prazo do contrato, mas não obriga ao despejo
enquanto não decorrerem três meses sobre a decisão definitiva.
1 - O direito
de denúncia para habitação do senhorio depende, em relação a ele, da
verificação dos seguintes requisitos:
a) Ser
proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco
anos, ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
b) Não ter, há
mais de um ano, na área das comarcas de Lisboa ou do Porto e suas limítrofes
ou na respectiva localidade quanto ao resto do País casa própria ou arrendada
que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes
em 1° grau.
2 - O senhorio
que tiver diversos prédios arrendados só pode denunciar o contrato
relativamente àquele que, satisfazendo às necessidades de habitação própria
e da família, esteja arrendado há menos tempo.
1 - É devida
ao arrendatário, pela desocupação do prédio para habitação do senhorio,
uma indemnização correspondente a dois anos e meio de renda à data do
despejo.
2 - Se o
senhorio, desocupado o prédio, não o for habitar dentro de 60 dias, ou o tiver
devoluto durante mais de um ano sem motivo de força maior ou não permanecer
nele durante três anos e bem assim se ele não tiver feito, dentro desse mesmo
prazo, a obra justificativa da denúncia, o arrendatário despedido tem direito,
além da indemnização fixada no número anterior, à importância
correspondente a dois anos de renda e pode reocupar o prédio, salvo, em
qualquer dos casos mencionados, a ocorrência de morte ou deslocação forçada
do senhorio não prevista à data do despejo.
A denúncia do
contrato para aumento do número de locais arrendáveis é objecto de legislação
especial.
